水与电是生产生活的必要条件
但是当业主欠缴物业费等时
有些物业企业会采取断水断电的方法
“制裁”业主
那么物业是否有权断水断电催缴物业费？
答：物业企业无权采取停水停电等措施
制裁违约业主
1.物业企业无权对违约业主进行罚款，无权采取停水停电等措施制裁违约业主——王某诉物业企业物业服务合同纠纷案
裁判要旨：物业企业无权对违约业主进行罚款，因为罚款是行政处罚的种类之一，行政处罚只能由具有行政处罚权的行政机关在法定职权范围内实施，物业公司作为经营主体，不是行政主体，不具有行政处罚权。物业企业无权采取停水停电等措施制裁违约业主，因为水电的提供者是自来水企业与供电局，供水供电合同的当事人是业主与自来水企业与供电局，且自来水企业与供电局经法定程序才有权终止供应水电，物业公司任何情况下都无权对业主断水断电。
2.物业企业擅自停水停电既构成违约又属于侵权——姚某诉某物业管理有限企业违约合同纠纷案
裁判要旨：物业服务公司应当按照物业服务合同的约定，提供相应的服务。物业服务公司未能履行物业服务合同的约定，导致业主人身、财产安全受到损害的，应当承担相应的法律责任。
审理法院：广东省深圳市中级人民法院
来源：广东法院网 2010-12-21
3.物业企业不得因业主拒交物业费而拒代收水电费——关炜诉物业企业物业服务合同纠纷案
裁判要旨：物业服务公司接受委托代收供水、供电、供气、供热、通信、有线电视等费用的，不得给业主收取手续费等额外费用。业主因物业企业管理服务差而拒交物业费，物业企业以此为由回绝代收水电费，致使业主家中停水停电的，物业企业具有过错，应赔偿业主的损失。
审理法院：新疆维吾尔自治区石河子市人民法院
来源：新疆法院网 2017-01-06
司法观点
1.物业企业能不能因业主欠费而擅自停水、断电或停止小区公共服务？
基于小区公共利益保护的思考，物业企业亦不得因业主欠费而擅自停水、断电或停止小区公共服务。物业服务合同和供水供电合同是两个独立的合同，涉及不同的合同当事人，小区业主供水供电合同的比较人是供水企业与电力供应企业。
根据权利义务相一致的守则，用水用电人有义务交纳水费与电费，供水、供电企业有义务按照约定供水、供电。也就是说，用水用电人有标准供水、供电的权利，而供水、供电企业相应的享有收取水费电费的权利。根据双务合同履行中抗辩权行使的守则，如果用水用电人不履行交纳水费电费的义务，则供水供电企业可以回绝履行供水供电的义务，即供水供电企业此时有停水停电的权利。可见，享有停水停电权利的权利人是供水企业与电力供应企业而非物业管理公司。
在物业服务合同中，双方当事人约定在业主不交纳物业服务费用的情况下，赋予物业管理公司停水停电的权利是不合理的，因为这一约定侵犯了供水供电人的权利。在合同法上，这属于涉他合同条款，这种条款必须经过第三人即供水供电人的同意，否则是无效的。并且，由于供水供电义务所对应的是交纳水费电费义务，即使供水供电企业授权物业管理公司代替其收取水费电费并可以停水停电作为收取费用的手段，物业管理公司也不能以停水停电催缴物业服务费用，因为供水供电不是物业管理公司提供的服务，其从供水供电企业得到授权的范围是有限制的。
（摘自《房地产纠纷裁判思路和规范指引（下）》，韩延斌、王林清著，人民法院出版社2014年版）
2.物业企业、供水（电）公司和业主间的法律关系
小区业主，即建筑物区分全部权人对其共用部分往往采取委托管理的方法进行管理。所谓委托管理，是指区分全部权人将管理业务一览地委托管理企业或第三人加以管理，此时区分全部权人和管理人之间属于一种委任关系，并且相互间通常有一委任契约存在。本案中物业企业和业主之间即存在委托合同关系，物业企业依据物业服务合同对小区进行物业服务并承担一定的管理职能，业主则应缴付相应的物业管理费用并遵守管理规约的约定。
日常生活中，供水供电公司和业主（用水人、用电人）之间存在供水、供电合同关系。我国《合同法》第一百七十六条规定，供用电合同是供电人给用电人供电，用电人付款电费的合同。在供水、供电合同中，用水用电人有标准供水供电的权利，而供水供电企业相应地享有收取水费电费的权利，如果用水用电人不履行交纳水费电费的义务，则供水供电企业可以回绝履行供水供电的义务，即供水供电企业此时有停水停电的权利。《合同法》第一百七十六条规定，用电人应当按照国家有关规定与当事人的约定及时交付电费。用电人逾期不交付电费的，应当按照约定付款违约金。经催告用电人在合理期限内仍不交付电费与违约金的，供电人可以按照国家规定的程序中止供电。
（摘自《审判监督指南·2013年第1辑（总第43辑）》，景汉朝主编，顶尖人民法院审判监督庭编，人民法院出版社2013年版）
3.停水停电条款的效力
通过上文的解析可见，物业企业、供水（电）公司和业主间分别存在物业服务合同关系与供水、供电合同关系，两种法律关系是独立的。《物业管理条例》第四十五条规定，物业管理区域内，供水、供电、供气、供热、通信、有线电视等单位应当给最终用户收取有关费用。物业服务公司接受委托代收前款费用的，不得给业主收取手续费等额外费用。这一规定明确了供水（电）公司和业主的直接关系，理清了物业企业、业主以及供水（电）公司之间的关系，有效防止了物业企业利用其便利条件侵害业主利益的行为。
本案中，物业企业根据《住宅室内装饰装修管理规定》和业主（装修人）签订住宅室内装饰装修管理服务协议，是履行其物业服务合同义务的表现，但其在协议中约定业主违反装修规定的将向予停水停电处理，则逾越了合同的比较性。因为供水供电的主体是供水供电公司，供水供电义务所对应的是交纳水费电费义务，只有在业主逾期不交付水电费的情况下，供水供电公司才有权对业主采取停水停电措施，物业企业无权停水停电，本协议中的约定不仅损害了业主对房屋的全部权，也损害了公民的基本生存权利，应认定无效，物业企业擅自停水停电造成业主损害的，应当承担侵权损害赔偿责任。
（摘自《审判监督指南·2013年第1辑（总第43辑）》，景汉朝主编，顶尖人民法院审判监督庭编，人民法院出版社2013年版）
法律依据
《中华人民共与国合同法》
第一百八十二条 【用电人交付电费义务】用电人应当按照国家有关规定与当事人的约定及时交付电费。用电人逾期不交付电费的，应当按照约定付款违约金。经催告用电人在合理期限内仍不交付电费与违约金的，供电人可以按照国家规定的程序中止供电。
第一百八十四条 【供用水、气、热力合同】供用水、供用气、供用热力合同，参照供用电合同的有关规定。
